Indicadores Secovi-SP de Abril Orientam Avaliações pelo Método Comparativo
Lead: O Secovi-SP divulgou os dados consolidados do mercado imobiliário referentes a abril de 2025, reunindo métricas de comercialização, oferta e absorção de unidades residenciais e comerciais na região metropolitana de São Paulo. Os números servem como referência de mercado para laudos de avaliação elaborados conforme a NBR 14.653-2.
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Referências de Mercado — Contexto Comparativo
| Indicador | Abr/2025 | Mar/2025 | Var. Mensal | Var. 12 meses | |---|---|---|---|---| | Unidades comercializadas (SP Capital) | — | — | A divulgar | A divulgar | | VGV estimado (R$ bi) | — | — | A divulgar | A divulgar | | Velocidade de Vendas (VSO %) | — | — | A divulgar | A divulgar | | Preço médio m² (residencial) | — | — | A divulgar | A divulgar |
> Nota: Os valores detalhados serão inseridos após publicação completa do boletim oficial Secovi-SP. A estrutura de tabela acima deve ser preenchida com os dados primários do relatório para compor o laudo.
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Análise Técnica — Aplicação na NBR 14.653-2
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Os indicadores de volume de comercialização e preço médio por metro quadrado divulgados pelo Secovi-SP constituem insumo primário para a formação da amostra homogênea exigida pelo item 8.2 da NBR 14.653-2. O avaliador deve verificar se os imóveis da amostra pertencem ao mesmo segmento de mercado (padrão construtivo, tipologia e localização) reportado no boletim, garantindo coerência estatística na inferência do valor unitário básico.
Velocidade de Vendas (VSO) e Fator de Liquidez: O índice VSO (Vendas sobre Oferta) apurado pelo Secovi-SP subsidia a aplicação do fator de liquidez nos laudos que utilizam o Método da Renda ou o Método Evolutivo. Um VSO elevado indica absorção rápida e pode reduzir o desconto de liquidez aplicado ao imóvel avaliando, enquanto um VSO abaixo de 10% ao mês sugere mercado com excesso de oferta, justificando fator corretivo mais conservador, conforme orientação do Anexo A da NBR 14.653-2.
Exemplo numérico orientativo: Supondo VSO de 15% em abril e preço médio de R$ 12.500/m² para apartamentos padrão médio na capital, um imóvel avaliando de 70 m² teria valor de referência de mercado próximo a R$ 875.000, antes das homogeneizações de padrão, estado de conservação e localização. Esse valor deve ser tratado apenas como âncora inicial, sendo obrigatória a coleta de, no mínimo, 6 amostras válidas para grau de fundamentação II, conforme Tabela 1 da norma.