Secovi-SP 2025: FIIs e Multifamily pautam crédito e avaliações
Lead: No segundo dia da Convenção Secovi-SP 2025, painéis dedicados ao funding do crédito imobiliário, fundos de investimento imobiliário (FIIs) e o segmento multifamily concentraram as discussões do mercado corporativo, sinalizando tendências que impactam diretamente os parâmetros de avaliação patrimonial adotados por engenheiros e arquitetos avaliadores.
Panorama dos segmentos discutidos
| Segmento | Relevância para Avaliação | Método NBR 14.653 Aplicável | |---|---|---| | Funding / Crédito Imobiliário | Taxa de desconto e custo de capital | Método da Renda (Cap Rate) | | Fundos Imobiliários (FIIs) | Precificação de ativos-base dos fundos | Método Comparativo Direto | | Multifamily (residencial para renda) | Renda potencial e vacância | Método da Renda — Fluxo de Caixa Descontado |
Análise técnica — aplicação na NBR 14.653
O debate sobre funding e custo do crédito é diretamente relevante para avaliadores que utilizam o Método da Renda, previsto na NBR 14.653-2. A taxa de desconto adotada no Fluxo de Caixa Descontado (FCD) deve refletir o custo de oportunidade do capital no mercado imobiliário — e movimentos nas condições de funding alteram esse parâmetro de forma imediata. Em cenários de crédito mais restrito, o cap rate tende a subir, comprimindo os valores de mercado dos imóveis de renda.
Para imóveis enquadrados no segmento multifamily, a NBR 14.653-2 recomenda o uso do Método da Renda com projeção de receitas operacionais líquidas (NOI) e aplicação de taxa de capitalização compatível com o risco do ativo. Avaliadores devem coletar dados de vacância, absorção e renda média por unidade na região do imóvel avaliando, compondo a homogeneização prevista na norma antes de definir o valor de mercado.
No tocante aos FIIs, quando o objeto da avaliação é uma cota ou participação indireta em imóvel detido por fundo, a NBR 14.653-4 (empreendimentos) orienta a avaliação do ativo subjacente pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com posterior ajuste pelo grau de liquidez e estrutura de governança do fundo. O laudo deve registrar explicitamente a distinção entre valor do imóvel e valor da cota, evitando distorções no PTAM final.
Pontos de atenção para o laudo
- Registrar a fonte de dados de mercado utilizada para cap rate e renda de locação.
- Indicar o nível de fundamentação (I, II ou III) conforme NBR 14.653-2, Tabela 1.
- Para multifamily, justificar a taxa de vacância adotada com pesquisa local documentada.