Plano Diretor SP 2029 e os Reflexos na Avaliação de Imóveis
Lead: A 23ª Convenção Secovi-SP trouxe ao debate a revisão do Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo, prevista para 2029, com ênfase em parâmetros de escala humana, adensamento qualificado e uso misto do solo — variáveis diretamente incorporadas aos laudos de avaliação conforme a NBR 14.653-2.
Parâmetros Urbanísticos em Discussão
| Parâmetro | Situação Atual (PDE 2014) | Tendência 2029 | |---|---|---| | Coeficiente de Aproveitamento (CA) | Até 4,0 nos Eixos de Estruturação | Possível reconfiguração por microzoneamento | | Taxa de Permeabilidade | Mínimo 15% lote | Ampliação discutida | | Recuo e Escala Humana | Diretrizes gerais | Parâmetros específicos por tipologia | | ZEIS (Zonas Especiais de Int. Social) | Delimitadas no PDE 2014 | Revisão de perímetros e obrigações | | Uso Misto | Incentivado nos Eixos | Extensão a outras zonas em análise |
Análise Técnica: Método Comparativo Direto e Homogeneização
A revisão de parâmetros urbanísticos impacta diretamente o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, previsto no item 8.2 da NBR 14.653-2. Quando há mudança de CA, gabarito ou uso permitido, os elementos amostrais coletados antes da vigência do novo plano perdem homogeneidade legal com o imóvel avaliando. O avaliador deve aplicar o Fator de Adequação de Uso e Zonamento durante a homogeneização, segregando amostras por regime urbanístico vigente à data do laudo.
Exemplo prático: um terreno no Eixo de Estruturação com CA atual de 4,0, caso o PDE 2029 reduza para 2,5 em determinada subzona, exige que o avaliador homogeneíze as amostras pelo potencial construtivo real — e não pelo CA histórico. A fórmula de homogeneização deve refletir o metro quadrado de área computável permitida, e não apenas a área de terreno, sob risco de enquadramento no Grau de Fundamentação insuficiente (Nível I da NBR 14.653-1, Tabela 1).
No Método Evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.3), utilizado quando não há amostras suficientes de terrenos, o Fator de Comercialização (FC) também sofre influência direta: empreendimentos em zonas com maior permissividade de uso tendem a apresentar FC acima de 1,0, ao passo que restrições de gabarito pressionam o FC para baixo. Recomenda-se que os laudos elaborados em 2025-2028 já registrem, em campo de Ressalvas e Condicionantes, a pendência da revisão do Plano Diretor como fator de risco à sustentabilidade do valor apurado.