Mercado horizontal MCMV em Bauru atinge paridade com apartamentos
Lead: Levantamento divulgado pelo Secovi-SP indica que o segmento de casas econômicas vinculadas ao Minha Casa Minha Vida (MCMV) na cidade de Bauru (SP) registrou desempenho de absorção comercial equivalente ao de unidades verticais, sinalizando uma inflexão estrutural no perfil da oferta regional.
Comparativo de desempenho — Mercado imobiliário de Bauru
| Segmento | Tipologia | Desempenho relativo | Programa | |---|---|---|---| | Horizontal econômico | Casas MCMV | **Equiparado** ao vertical | MCMV Faixas 1–3 | | Vertical econômico | Apartamentos MCMV | Base de comparação | MCMV Faixas 1–3 | | Horizontal médio padrão | Casas fora MCMV | Dado não divulgado | — |
> Fonte: Secovi-SP — pesquisa de mercado imobiliário de Bauru.
Análise técnica para avaliação (NBR 14.653)
Método comparativo e homogeneização de tipologia horizontal
A paridade de absorção entre unidades horizontais e verticais no mesmo enquadramento de renda reforça a necessidade de tratar as duas tipologias como mercados segmentados distintos durante a coleta de dados de pesquisa, conforme determina a NBR 14.653-2 (item 8.2 — Identificação do mercado). Em avaliações de imóveis residenciais econômicos em Bauru, o avaliador deve constituir amostras separadas para casas e apartamentos do MCMV, evitando que a elasticidade-preço distinta entre os segmentos introduza viés na regressão ou na homogeneização por fatores.
Impacto no fator oferta e no Valor Unitário Padrão (VUP)
Com a convergência de velocidade de vendas (VSO) entre os dois segmentos, o fator oferta (desconto de negociação) tende a se comprimir para as casas econômicas, aproximando o preço ofertado do preço transacionado. Em laudos pelo Método Evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.3), isso implica revisar o percentual de depreciação mercadológica aplicado ao terreno e às benfeitorias: terrenos em loteamentos MCMV horizontais em Bauru podem demandar fator de comercialização (Fc) próximo de 1,00, diferentemente do histórico de Fc < 1,00 típico de áreas periféricas com baixa liquidez.
Exemplo numérico orientativo
Assumindo VUP de benfeitoria apurado pelo CUB-SP (padrão R1-B) e terreno avaliado pelo Método Comparativo, se o Fc historicamente adotado era 0,92 para casas MCMV na região e o novo dado de mercado indica paridade de VSO com apartamentos (Fc ≈ 1,00), o valor final do imóvel pode variar +8,7% apenas pela correção desse parâmetro — impacto relevante em reavaliações de carteira e laudos para financiamento SFH.