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A usucapião tabular, prevista no parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil, representa modalidade aquisitiva de domínio com requisitos distintos das demais formas reconhecidas no ordenamento brasileiro — e, do ponto de vista do avaliador judicial, impõe camadas adicionais de complexidade técnica sempre que o bem objeto do reconhecimento judicial integra espólio, partilha litigiosa ou garantia real em discussão. A compreensão precisa de seus pressupostos não é apenas exercício acadêmico: define se o imóvel avaliando tem titularidade consolidada ou cadeia dominial controvertida, o que altera metodologia, premissas e valor de liquidação forçada.
Contexto
A modalidade tabular distingue-se das demais porque pressupõe a existência de título registrado no cartório de imóveis — ainda que eivado de vício que o tornaria anulável — combinado com posse qualificada pelo prazo, pela boa-fé e pelo exercício de função social. Em processos de inventário, essa situação aparece com frequência perturbadora: herdeiros descobrem, na due diligence cartorária, que o imóvel foi adquirido de quem não detinha plena capacidade de alienar, ou que havia ação anulatória pendente não averbada. O resultado prático é um bem registrado em nome do de cujus, mas com titularidade juridicamente vulnerável.
Na seara do divórcio litigioso e da dissolução de união estável, o cenário é igualmente delicado. Quando um dos cônjuges sustenta que o imóvel integra o patrimônio a partilhar e o outro contesta a validade da cadeia dominial, o perito avaliador passa a atuar em terreno que exige domínio simultâneo de direito registral, direito possessório e metodologia avaliatória. Sem esse domínio, o laudo produzido será impugnado — e o será com razão.
Ações revisionais de aluguel e renovatórias de locação comercial também são afetadas quando o locador não detém titularidade incontestável: a legitimidade ativa para propor a ação renovatória pressupõe domínio ou posse qualificada, de modo que a pendência de usucapião tabular pode suspender ou inviabilizar o pedido renovatório até o trânsito em julgado do reconhecimento dominial.
Análise técnica
Do ponto de vista da NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais), a existência de pendência jurídica sobre a titularidade do imóvel deve ser explicitada nas premissas e ressalvas do laudo, nos termos do item 8.3, que trata das condições limitantes. A omissão dessa ressalva configura vício técnico grave, sujeitando o engenheiro de avaliações a responsabilidade perante o IBAPE e, no caso de laudo judicial, à impugnação fundamentada no art. 477 do CPC (esclarecimentos ao perito) ou mesmo à sua substituição por incapacidade técnica superveniente.
A NBR 14.653-2, aplicável a imóveis urbanos, orienta que o método comparativo direto de dados de mercado — o mais utilizado em avaliações para partilha — exige homogeneidade da amostra quanto ao grau de liquidez dos imóveis pesquisados. Um imóvel com cadeia dominial litigiosa possui fator de liquidez inferior ao de mercado, devendo o avaliador aplicar desconto explícito e justificado, usualmente denominado haircut jurídico. A falta desse ajuste superestima o valor e prejudica a parte que receberá o bem onerado.
Quando a avaliação se destina a desapropriação — hipótese em que o Poder Público pretende incorporar imóvel sobre o qual pende discussão de usucapião tabular —, a complexidade atinge outro patamar. O método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.2.4) pode ser necessário quando não há transações comparáveis de imóveis em situação dominial análoga. Nesse caso, avalia-se o terreno pelo método comparativo e as benfeitorias pelo método do custo de reprodução deduzida a depreciação, consolidando-se o valor para fins de justa indenização. A discussão sobre a quem pertence a indenização — ao possuidor tabular ou ao eventual titular anterior — é questão prejudicial que deve ser resolvida antes do levantamento do precatório.
O risco processual mais subestimado nesse contexto é a não averbação da ação de usucapião na matrícula do imóvel. O art. 167, I, 28, da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) determina que as ações reais e pessoais reipersecutórias sejam averbadas para produzir efeito contra terceiros. Quando o advogado do inventário ou da partilha não localiza essa averbação e o laudo é produzido sem a ressalva correspondente, cria-se uma cadeia de responsabilidades solidárias que pode envolver o avaliador, o advogado e, em tese, o tabelião que certificou a matrícula sem mencionar a pendência.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Em mais de três décadas avaliando imóveis para fins judiciais, aprendi que a usucapião tabular é exatamente o tipo de situação que separa o laudo de prateleira do laudo que resiste ao contraditório. O título registrado dá uma falsa sensação de segurança cartorária — e é justamente essa aparência de regularidade que torna a modalidade tabular tão perigosa em processos de inventário e divórcio quando não há quem faça a pergunta certa na fase de instrução.
Minha recomendação objetiva: antes de qualquer avaliação judicial envolvendo imóvel urbano, exija certidão de inteiro teor da matrícula atualizada (não apenas certidão de ônus), pesquisa de distribuição cível no foro da situação do bem e, se possível, consulta ao sistema eletrônico do tribunal local para ações em curso sem averbação. Esses três documentos, combinados com a NBR 14.653-2, são a base mínima para um laudo que não será devolvido pelo juiz para complementação — o que, na prática forense, significa atraso de meses e honorários periciais em risco.