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Em 23 de abril de 2026, o Supremo Tribunal Federal encerrou, por decisão unânime, o julgamento conjunto da ADPF 342 e da ACO 2.463, assentando que a Lei nº 5.709/1971 foi recepcionada pela Constituição Federal de 1988 e que o Parecer CGU/AGU nº 01/2008 permanece como balizador normativo válido — o que significa, na prática, que as limitações ao acesso de pessoas físicas e jurídicas estrangeiras a imóveis rurais brasileiros continuam plenamente exigíveis, com reflexo imediato em laudos, escrituras e due diligences fundiárias.
Contexto
A decisão encerra uma zona de incerteza que durava quase duas décadas. Desde a edição do Parecer CGU/AGU em 2008 — que estendeu as restrições da Lei 5.709/71 às empresas brasileiras com maioria de capital estrangeiro —, cartórios, instituições financeiras e advogados conviveram com interpretações divergentes sobre a abrangência dessas limitações. O STF, ao referendar expressamente aquele parecer, elimina a margem de dúvida que alguns operadores utilizavam para contornar as restrições via pessoa jurídica nacional de controle alienígena.
O impacto processual é significativo para inventários que incluam glebas rurais com qualquer participação societária estrangeira, para partilhas em divórcio envolvendo imóveis sujeitos ao regime da lei, e para ações de desapropriação em que o expropriado seja entidade com capital majoritariamente estrangeiro. Nesses casos, o avaliador precisará investigar a cadeia dominial e a estrutura societária do proprietário antes de emitir qualquer PTAM ou laudo judicial, sob pena de nulidade do trabalho pericial por omissão de fato juridicamente relevante.
Além disso, municípios de faixa de fronteira e áreas de segurança nacional — já sujeitos a controles específicos do INCRA e da Secretaria de Patrimônio da União — passam a ter um segundo vetor de conformidade obrigatória: a verificação da recepcionada Lei 5.709/71 acumulada às restrições territoriais especiais. Avaliadores que atuam nessas regiões devem documentar expressamente essa dupla verificação no memorial descritivo do laudo.
Análise técnica
Do ponto de vista da avaliação de imóveis rurais, a NBR 14.653-3 (Avaliação de imóveis rurais) exige, em seu item 8.2, que o laudo identifique os condicionantes legais incidentes sobre o bem avaliado, incluindo restrições de uso, domínio e disposição. A decisão do STF transforma a verificação da titularidade estrangeira — direta ou indireta — em condicionante legal obrigatório a ser declarado no campo "características legais do imóvel". Ignorar esse ponto equivale a descumprir a norma técnica e expor o subscritor à responsabilidade civil e disciplinar perante o IBAPE e o CNAI.
Quanto ao método de avaliação, a restrição legal impacta diretamente a formação do valor de mercado pelo método comparativo direto de dados de mercado (NBR 14.653-3, item 9.2). Imóveis rurais cujo universo amostral inclua transações com partes estrangeiras ou com empresas de controle alienígena podem ter apresentado distorções de preço decorrentes exatamente da dubiedade regulatória que o STF agora resolve. Com a pacificação do tema, espera-se que o mercado de terras em regiões de alta penetração de capital estrangeiro — como o Cerrado e o MATOPIBA — passe por um ajuste de precificação, o que torna necessária cautela redobrada na seleção de comparandos anteriores a abril de 2026.
No método da renda (NBR 14.653-3, item 9.4), utilizado com frequência em desapropriações rurais e ações revisionais de arrendamento, a confirmação de que o arrendatário estrangeiro está sujeito às restrições da Lei 5.709/71 altera o cálculo do fator de risco do investimento: a insegurança quanto à possibilidade de renovação do arrendamento por entidade estrangeira deve ser refletida na taxa de desconto aplicada ao fluxo de caixa do imóvel. Laudos elaborados antes deste julgamento e que não contemplaram esse risco devem ser revisados se ainda estiverem em curso.
Por fim, do ângulo processual, a eficácia erga omnes da decisão em sede de ADPF vincula juízes de primeira instância e tribunais estaduais de imediato. Advogados que sustentavam a não recepção da Lei 5.709/71 em ações possessórias, anulatórias de escritura ou em impugnações de laudo pericial deverão reformular suas teses. Peritos judiciais nomeados em feitos pendentes precisarão, se ainda não o fizeram, adequar seus laudos à nova conformação normativa consolidada pelo STF.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Actuo em avaliações de imóveis rurais há mais de duas décadas e posso afirmar que a indefinição em torno da Lei 5.709/71 era, na prática, uma fonte recorrente de litígios desnecessários: cartórios recusavam escrituras, financiamentos rurais travavam em due diligence e laudos periciais eram impugnados com base na controvérsia sobre a recepção constitucional da norma. A decisão unânime do STF enterra esse debate e impõe ao avaliador uma obrigação de diligência que, tecnicamente, já deveria existir — mas que agora passa a ter respaldo jurisdicional explícito.
Para quem litiga em inventários, divórcios ou desapropriações com imóveis rurais no polo ativo ou passivo: exija do perito a declaração expressa sobre a estrutura de titularidade do bem e a conformidade com a Lei 5.709/71. Um laudo silente sobre esse ponto, a partir de agora, é um laudo tecnicamente incompleto — e essa falha pode ser explorada tanto para impugnar o trabalho pericial quanto para embasar recursos que questionem a valoração adotada pelo juízo.