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A ausência de um mecanismo equivalente ao Title Insurance norte-americano segue sendo um ponto cego do direito imobiliário brasileiro. O debate ganhou novo fôlego com publicação recente no Consultor Jurídico, que coloca em evidência a fragilidade do sistema atual de garantias para adquirentes e agentes financiadores — e interessa diretamente a quem atua em inventários, partilhas, financiamentos e ações de usucapião.
Contexto
Nos Estados Unidos, o Title Insurance funciona como um seguro retroativo: cobre vícios jurídicos preexistentes ao negócio — gravames não averbados, fraudes em cadeia dominial, erros de transcrição cartorária, herdeiros preteridos, meação não reconhecida. O prêmio é pago uma única vez, no fechamento do negócio, e a apólice permanece vigente enquanto o adquirente (ou seus sucessores) mantiver interesse no imóvel.
No Brasil, o sistema de garantias repousa sobre a presunção relativa de veracidade dos registros imobiliários — art. 1.245 do Código Civil — e sobre a due diligence prévia feita por advogados e correspondentes cartorários. Essa estrutura transfere ao comprador e ao seu assistente jurídico o ônus de identificar toda e qualquer irregularidade antes da assinatura. Quando o vício escapa à análise prévia, o prejudicado está sujeito a anos de litígio para recuperar o que pagou — ou simplesmente não recupera.
Os processos mais afetados por essa lacuna são exatamente os que chegam ao meu escritório com maior frequência: adjudicação compulsória com cadeia dominial interrompida, inventário de bem com penhora antiga não cancelada, partilha de imóvel com meação contestada por terceiro, e financiamento habitacional com hipoteca anterior não baixada. Em todos esses casos, um instrumento securitário de título reduziria drasticamente o passivo judicial das partes.
Análise técnica
Do ponto de vista da avaliação, a inexistência de cobertura securitária de título produz distorções mensuráveis no valor de mercado. A NBR 14.653-2 (avaliação de imóveis urbanos) orienta que o avaliador considere, entre os fatores de depreciação, os atributos jurídicos do bem — incluindo pendências registrais e ônus reais. Na prática, imóveis com cadeia dominial incompleta ou com litígios potenciais devem receber fator de depreciação explícito no laudo, sob pena de o PTAM subestimar o risco e induzir decisão judicial equivocada.
O método comparativo direto de dados de mercado, previsto na NBR 14.653-1 como método preferencial, exige homogeneidade entre os elementos amostrais. Imóveis com restrições jurídicas não transacionam nos mesmos patamares que imóveis com documentação plena — e essa diferença precisa ser capturada por fator de adequação ou por tratamento estatístico adequado. Ignorar essa variável equivale a comparar imóveis com padrões construtivos distintos sem aplicar o fator de equivalência construtiva da NBR 14.653-2, item 8.2.
Na perspectiva processual, a ausência de seguro de título amplifica o risco de evicção (arts. 447 a 457 do CC). Em desapropriações, esse risco se materializa quando o Poder Público desapropria imóvel cujo domínio é objeto de disputa judicial — e o valor indenizatório acaba depositado em favor de quem não necessariamente é o titular legítimo. A adoção de um modelo securitário reduziria litígios incidentais nas ações de desapropriação e simplificaria a definição do polo passivo nas renovatórias e revisionais de aluguel onde há contestação de propriedade.
Nos Estados onde o registro Torrens ainda vigora (São Paulo, parcialmente), há uma aproximação ao modelo de garantia pública de título — mas sua abrangência é restrita e sua operacionalização é lenta. Um produto de mercado baseado na lógica do Title Insurance preencheria essa lacuna de forma mais ágil e escalável, especialmente em operações de crédito imobiliário com securitização de recebíveis, onde a certeza jurídica do título é requisito de elegibilidade para os CRI.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Em quatro décadas de atuação simultânea como arquiteto, corretor, advogado e avaliador, aprendi que o maior inimigo do patrimônio imobiliário não é a oscilação de mercado — é a insegurança jurídica silenciosa que se esconde numa matrícula aparentemente limpa. Já laudei imóveis que, anos depois, foram objeto de ação de anulação de partilha porque um herdeiro colateral não havia sido citado no inventário original. O comprador perdeu o bem; o banco perdeu a garantia; e todos perderam tempo e dinheiro que um seguro de título teria poupado.
Defendo que qualquer discussão séria sobre a implantação desse instrumento no Brasil precisa passar pela qualificação dos laudos de avaliação que embasam as operações. Sem um PTAM que explicite os riscos jurídicos do título — e não apenas o valor de mercado em condições ideais —, a apólice securitária seria precificada no escuro. O avaliador com formação jurídica não é um luxo nesse contexto: é condição técnica para que o produto funcione com a seriedade que o patrimônio das famílias brasileiras merece.