Inovação e pertencimento entram na pauta técnica do setor imobiliário
Lead: A vice-presidência de Empreendedorismo do Secovi-SP promoveu debate sobre os vetores que estão redefinindo o mercado imobiliário brasileiro — tecnologia, novos arranjos sociais e simplificação da jornada do cliente —, com destaque para a ressignificação do conceito de unidade "pronta para morar", conforme agenda divulgada pela entidade em 2025.
Implicações técnicas para avaliação de imóveis
A redefinição do que constitui uma entrega imobiliária completa impacta diretamente o processo avaliatório sob a NBR 14.653-2 (imóveis urbanos). Quando o incorporador entrega unidades com acabamento personalizado, automação residencial ou serviços de coliving integrados, o avaliador precisa identificar e segregar os atributos que efetivamente compõem o valor de mercado daqueles que representam valor de uso específico do adquirente.
No método comparativo direto de dados de mercado — obrigatório como método principal para imóveis urbanos conforme item 8.2.1 da norma —, elementos como sistemas de automação embarcada, áreas de coworking privativas e plataformas digitais de gestão condominial devem ser tratados como variáveis independentes no modelo de regressão. A omissão desses atributos na coleta de dados amostrais pode introduzir viés de especificação, comprometendo o enquadramento do laudo no Grau de Fundamentação II ou III.
Para empreendimentos que adotam o conceito de pertencimento — com serviços de comunidade e experiência de marca integrados ao produto —, recomenda-se adicionalmente o método da renda (NBR 14.653-2, item 8.2.3) como método auxiliar, especialmente quando há fluxo de receitas associadas (locação por temporada, serviços de concierge). A combinação de métodos fortalece a consistência avaliatória e reduz a exposição do PTAM a impugnações em processos de due diligence ou financiamento.
> Exemplo numérico indicativo: Em um apartamento de 65 m² com automação e serviço de comunidade, caso a amostra comparativa ignore unidades equivalentes e utilize apenas imóveis convencionais, o coeficiente de homogeneização pode subestimar o valor unitário em até 8–12%, dependendo do segmento e da praça — distorção suficiente para reprovação no enquadramento normativo.