Lead
Uma decisão recente reafirmou o princípio de que a ausência de nexo causal devidamente demonstrado na perícia judicial é suficiente para afastar qualquer condenação indenizatória, mesmo em litígios que envolvam imóveis contaminados. O entendimento, alinhado à jurisprudência consolidada, coloca o laudo pericial homologado no centro da cognição judicial — acima de depoimentos testemunhais e alegações das partes — com impacto direto em ações de responsabilidade civil imobiliária, inventários com passivo ambiental e partilhas que incluam ativos contaminados.
Contexto
Na prática forense, litígios envolvendo contaminação de solo ou edificações frequentemente tramitam em paralelo com disputas sucessórias, divórcios litigiosos e ações revisionais de valor locativo. Quando o imóvel objeto da partilha ou da avaliação carrega histórico de contaminação — por exemplo, antigas postos de combustível, terrenos industriais ou edificações com resíduos de amianto —, a discussão sobre responsabilidade civil se entrelaça inevitavelmente com a discussão sobre valor de mercado.
A decisão em tela deixa claro que o Judiciário não pode suprir a lacuna probatória com presunções ou indícios. O laudo pericial homologado constitui prova técnica qualificada; sem ele apontar o nexo etiológico entre a conduta atribuída ao réu e o dano ao imóvel, a pretensão indenizatória perde seu alicerce processual. Para advogados que atuam em inventários com bens imóveis de origem industrial ou comercial, isso significa que a contratação de perícia técnica robusta — antes mesmo do ajuizamento — não é precaução, é condição de procedibilidade real da tese.
Processos de desapropriação também são diretamente afetados. Quando o poder público desapropria imóvel com suspeita de contaminação, a depreciação do valor indenizável depende de comprovação técnica do nexo entre a contaminação e a redução do valor de mercado. Sem esse nexo estabelecido, o expropriado não pode pleitear redução de encargos nem o expropriante pode abater valores do justo preço sem fundamentação pericial adequada.
Análise técnica
Do ponto de vista da engenharia de avaliações, a NBR 14.653-1 (Procedimentos Gerais) e, especialmente, a NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos) e NBR 14.653-3 (Imóveis Rurais) exigem que o avaliador identifique e quantifique fatores de depreciação, entre eles a contaminação ambiental, com metodologia clara e rastreável. O método comparativo direto de dados de mercado — o mais utilizado em avaliações judiciais — demanda que o perito demonstre objetivamente como a contaminação impacta a formação do preço em transações comparáveis. Sem essa cadeia lógica documentada, o laudo não sustenta nem a majoração nem a minoração do valor indenizável.
O método evolutivo, aplicável quando o mercado comparativo é insuficiente, tampouco resolve a lacuna de nexo causal: ele exige a decomposição entre valor do terreno e custo de benfeitoria, mas a depreciação por contaminação precisa ser modelada à parte, com referência a laudos de investigação ambiental (Fase I e Fase II, segundo ABNT NBR 15.515) que o perito judicial deve incorporar como premissa. A ausência desses laudos ambientais subjacentes é, na prática, a principal razão pela qual peritos judiciais concluem pela impossibilidade de estabelecer o nexo — e, consequentemente, pela improcedência do pedido indenizatório.
Do ponto de vista do processo civil, o art. 479 do CPC/2015 é inequívoco: o juiz não está vinculado ao laudo, mas deve fundamentar sua discordância. Na prática, contudo, afastar conclusão técnica pericial sem outro laudo de igual ou superior qualidade técnica configura julgamento contrário à prova dos autos — hipótese de nulidade. A parte que pretende infirmar as conclusões periciais deve requerer esclarecimentos, indicar assistente técnico ou postular segunda perícia (art. 480 CPC), nunca esperar que depoimentos supram a lacuna técnica. Esse erro estratégico é recorrente e, como a decisão ora analisada demonstra, fatal para a pretensão.
Para avaliações utilizadas em partilhas judiciais (inventário e divórcio), o risco é simétrico: tanto o herdeiro que alega desvalorização do quinhão por contaminação quanto aquele que a nega precisam de suporte técnico pericial qualificado. O PTAM — Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica — elaborado com rigor metodológico e referência às NBRs aplicáveis é o instrumento que antecipa e documenta o nexo antes que a disputa judicial se instale, reduzindo o campo de incerteza probatória e, portanto, o risco de sucumbência.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Ao longo de décadas atuando simultaneamente como avaliador, corretor, arquiteto e advogado, aprendi que a maior vulnerabilidade nas ações que envolvem imóveis contaminados não está na lei — está na qualidade da prova técnica produzida. Vejo regularmente advogados de inventário e divórcio que chegam à audiência de instrução com testemunhos sólidos e documentação administrativa robusta, mas sem um laudo que trace, ponto a ponto, a relação entre a fonte poluidora, o dano ao solo ou à edificação e a perda econômica mensurável. O resultado é sempre o mesmo: improcedência.
Minha recomendação prática é inequívoca: antes de ajuizar qualquer ação envolvendo imóvel com histórico industrial, comercial ou de armazenamento de substâncias perigosas, contrate uma avaliação com metodologia explícita de tratamento de passivo ambiental, referenciada nas NBRs pertinentes e complementada por laudo de investigação ambiental faseado. Esse conjunto documental é o que transforma uma tese plausível em prova suficiente — e é exatamente o que diferencia um PTAM Automático criterioso de um relatório de valor que não sobrevive ao primeiro questionamento do assistente técnico da parte contrária.