MCMV reformulado: o que muda na avaliação de imóveis HIS
Lead: O programa Minha Casa, Minha Vida passou por alterações regulatórias relevantes em 2024, com ampliação das faixas de renda atendidas e reajuste dos tetos de financiamento, conforme divulgado pelo SECOVI-SP. As mudanças afetam diretamente os parâmetros de valor de mercado utilizados em laudos de avaliação de Habitação de Interesse Social (HIS).
Comparativo: faixas MCMV antes e após as alterações
| Faixa | Renda familiar bruta (anterior) | Renda familiar bruta (nova) | Teto de financiamento (aprox.) | |---|---|---|---| | 1 | até R$ 2.640 | até R$ 2.850 | R$ 170.000 | | 2 | até R$ 4.400 | até R$ 4.700 | R$ 264.000 | | 3 | até R$ 8.000 | até R$ 8.600 | R$ 350.000 |
> Valores de referência com base nas diretrizes publicadas. Confirme os limites vigentes junto à CEF antes de emitir o laudo.
Análise técnica
Para empreendimentos enquadrados no MCMV, a NBR 14.653-2 orienta a adoção do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado como abordagem prioritária na determinação do valor de imóveis residenciais urbanos. Com a elevação dos tetos de financiamento, a amostra de dados comparativos deve ser revisitada: imóveis que antes extrapolavam o limite do programa agora podem integrar o conjunto amostral, ampliando a base de referência e potencialmente reduzindo o grau de fundamentação exigido para atingir o Grau II ou III da norma.
Um exemplo prático: um apartamento de 48 m² em município de médio porte, anteriormente avaliado em R$ 280.000 e excluído do enquadramento na Faixa 2, passa a ser elegível com o novo teto. O avaliador deve atentar para a homogeneização das variáveis (padrão construtivo, idade aparente, andar e vaga), utilizando fatores de ponderação compatíveis com os previstos no Anexo C da NBR 14.653-2, a fim de garantir a consistência estatística do modelo — especialmente o campo de arbítrio (máx. ±15% sobre o valor saneado).
No contexto de projetos de incorporação enquadrados nas novas faixas, o Método Involutivo ganha relevância para aferição do valor do terreno: com a elevação do teto de VGV financiável, a receita máxima do projeto cresce, impactando diretamente o valor residual do lote. Recomenda-se atualizar as planilhas de viabilidade com os novos índices CUB/m² e verificar se os custos diretos de obra estão calibrados com o SINAPI vigente, evitando distorções no resultado involutivo que possam comprometer a aprovação do crédito junto ao agente financeiro.