Decreto suspende aprovações imobiliárias em Jundiaí por 180 dias
Lead: A Prefeitura de Jundiaí editou, em 11 de junho de 2025, o Decreto Municipal nº 36.360, que suspende por 180 dias a aprovação de novos empreendimentos imobiliários no município. A medida, divulgada pelo SECOVI-SP, impõe restrição administrativa imediata ao mercado local e demanda atenção dos avaliadores na elaboração de PTAMs que envolvam imóveis na região.
Linha do tempo da restrição
| Marco | Data / Prazo | |---|---| | Publicação do Decreto nº 36.360 | 11/06/2025 | | Início da suspensão de aprovações | 11/06/2025 | | Prazo máximo de vigência (180 dias) | ~08/12/2025 | | Revisão ou prorrogação prevista | A definir pela Prefeitura |
Análise técnica — aplicação na NBR 14.653
Segundo a NBR 14.653-2 (Avaliação de Imóveis Urbanos), o avaliador deve considerar, no método comparativo direto de dados de mercado, os atributos jurídico-administrativos do imóvel e de sua região, incluindo restrições de uso, zoneamento e limitações administrativas vigentes (item 8.2). A suspensão temporária de aprovações configura limitação administrativa relevante que pode reduzir a liquidez e, consequentemente, o valor de mercado de terrenos destinados ao desenvolvimento imobiliário em Jundiaí.
Na prática, ao avaliar um terreno ou glebas urbanizáveis no município durante o período de vigência do decreto, recomenda-se aplicar o método evolutivo com cautela: o valor do terreno calculado pelo método involutivo deve incorporar o fator de restrição temporal, refletindo o prazo adicional para obtenção de alvará. Exemplo simplificado: se o VGV projetado de um empreendimento era R$ 10.000.000 com prazo de aprovação de 6 meses, a extensão do prazo para 12 meses eleva o custo de oportunidade do capital e reduz o valor residual do terreno, podendo impactar entre 5% e 15% no valor final, dependendo da taxa de desconto adotada (WACC ou TMA do incorporador).
Além disso, para laudos com finalidade de garantia bancária (NBR 14.653-2, item 9), o avaliador deve registrar explicitamente no campo de ressalvas a existência do Decreto nº 36.360 e seu prazo de vigência, alertando o contratante sobre a instabilidade regulatória local. A PROEMPI (Associação dos Empresários de Jundiaí) já sinalizou preocupação com os impactos na economia regional, o que reforça a necessidade de monitoramento contínuo do cenário até dezembro de 2025.